裝配式建筑策劃方案與成本分析

2021-01-12

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為貫徹落實國辦發(fā)[2016]71號文件大力發(fā)展裝配式建筑的實施意見，近幾年山東省已先后出臺《關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的實施意見》《關(guān)于進一步促進建筑業(yè)改革的十六條意見》《山東省綠色建筑促進辦法（省政府令第323號）》等文件，并編制了山東省裝配式建筑發(fā)展規(guī)劃，明確了該省裝配式建筑發(fā)展目標、重點任務、支持政策。濟南市明確公共租賃房、棚戶區(qū)改造安置房等政府投資類項目應全面采用裝配式建造，開發(fā)項目新開工民用裝配式建筑面積占項目建筑面積的比例應不低于土地出讓合同中的約定，如合同無約定，原則上按30%執(zhí)行 (平陰、商河按15%執(zhí)行)。實體經(jīng)濟項目原則上不強制要求裝配式建筑比例指標。裝配式建筑應符合國家和山東省《裝配式建筑評價標準》（GB/T 51129-2017）/DB37/T 5127-2018 的基本規(guī)定，其中裝配式建筑單體裝配率要達到50％以上；截止2020年，據(jù)山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳統(tǒng)計，2016年至2020年5月底，濟南、濟寧、青島、濰坊、煙臺分別累積新開工裝配式建筑2666.62萬平方米、511.46萬平方米、1365.07萬平方米、345.64萬平方米、463.2萬平方米，合在一起總面積達5351.99萬平方米。

一、山東省裝配式建筑的評價標準及要求

山東省《裝配式建筑評價標準》DB37/T 5127 - 2018關(guān)于裝配式建筑的評價標準：

l 、主體結(jié)構(gòu)部分的評價分值不應低于 20 分，其中梁、板、樓梯、陽臺、空調(diào)板等構(gòu)件的評價分值不應低于10分；

2 、圍護墻和內(nèi)隔墻部分的評價分值不應低于10分；

3、應采用全裝修；

4 、裝配率不應低于50%。

裝配率應根據(jù)表 3.0.4 中評價項分值按下式計算：

式中：P——裝配率；

Q1——主體結(jié)構(gòu)指標實際得分值；

Q2——圍護墻和內(nèi)隔墻指標實際得分值；

Q3——裝修和設(shè)備管線指標實際得分值；

Q4——標準化設(shè)計指標實際得分值；

Q5——信息化技術(shù)指標實際得分值；

Q'——評價項目中建筑功能缺少的評價項分值總和，Q4、Q5評價項不包含在內(nèi)。

注：1、高精度模板內(nèi)設(shè)保溫材料現(xiàn)澆一次成型的非承重圍護墻體，滿足無空腔復合保溫結(jié)構(gòu)體要求且應用比例≥80%時，非承重圍護墻非砌筑評價項得2.0分。

2、采用高精度砌塊拼接內(nèi)隔墻且應用比例≥80%時，內(nèi)隔墻非砌筑評價項得2.0分。

3、圍護墻、保溫、裝飾僅實現(xiàn)兩者一體化，評價分值區(qū)間應為1.2~3.0。

4、內(nèi)隔墻、管線、裝修僅實現(xiàn)兩者一體化，評價分值區(qū)間應為1.2~3.0。

5、表中帶“*”項的分值采用“內(nèi)插法”計算，計算結(jié)果取小數(shù)點后1位。

二、裝配式建筑評價的多方案比選

“成本”、“質(zhì)量”、“運維管理”是目前裝配式建筑發(fā)展的三大痛點，很大程度上是前期策劃及項目定位出了問題，適宜的、成熟的裝配式策劃方案在整個裝配式項目成本控制、質(zhì)量管控、施工管理中起到至關(guān)重要的作用。裝配式策劃方案的目的是在前期策劃階段所做的政策分析和土地合同分析、產(chǎn)品定位分析、以及項目開發(fā)進度質(zhì)量成本銷售等多目標的平衡與協(xié)同。正如中建科技集團董事長葉浩文先生說：要降成本只能從規(guī)劃方案做起，否則神仙都不行。根據(jù)前期項目的實踐，我們整理了四種經(jīng)典策劃方案，列舉了各方案的優(yōu)劣勢及方案的適宜環(huán)境。

方案一

三明治外墻方案

本方案采用主體豎向構(gòu)件、主體水平構(gòu)件、預制內(nèi)隔墻、全裝修、標準化設(shè)計，主體豎向構(gòu)件采用三明治外墻。

優(yōu) 勢 | Advantage

1、結(jié)構(gòu)保溫一體化，無需后做保溫，減少了后做外保溫的工期，避免了傳統(tǒng)保溫構(gòu)造滲水、脫落等問題；

2、濟建發(fā)（2019）22號文件：預制外墻建筑面積不超總建筑面積3%的部分，不計入容積率，僅限三明治外墻。

3、三明治外墻自帶50-60mm厚混凝土保護層，滿足防火要求，避免傳統(tǒng)保溫消防隱患。

4、三明治外墻自帶50-60mm厚混凝土保護層可計入房產(chǎn)測繪面積，增加可售面積。

5、裝配式裝修不用考慮，滿足全裝修即可。

劣勢 | Disadvantage

主體結(jié)構(gòu)成本增量較多，對施工單位技術(shù)要求水平較高。

方案二

預制內(nèi)墻或預制內(nèi)頁板方案

本方案采用主體豎向構(gòu)件、主體水平構(gòu)件、預制內(nèi)隔墻、全裝修、標準化設(shè)計，主體豎向構(gòu)件采用外墻內(nèi)頁板或預制內(nèi)墻。本方案采用主體豎向構(gòu)件、主體水平構(gòu)件、預制內(nèi)隔墻、全裝修、標準化設(shè)計，主體豎向構(gòu)件采用外墻內(nèi)頁板或預制內(nèi)墻。

優(yōu) 勢 | Advantage

1、預制內(nèi)墻標準化程度較高，構(gòu)件生產(chǎn)成本較低。

2、施工工藝及構(gòu)造相對三明治外墻簡單成熟；

3、裝配式裝修不用考慮，滿足全裝修即可。

劣勢 | Disadvantage

1、主體結(jié)構(gòu)成本增量較多，對施工單位要求水平較高；

2、無法實現(xiàn)保溫結(jié)構(gòu)一體化；

3、非承重外隔墻需要額外選擇。

方案三

復合保溫一體化方案

本方案采用RQB、PSI、IPS體系+高精模板+主體豎向構(gòu)件、主體水平構(gòu)件、預制內(nèi)隔墻、全裝修、標準化設(shè)計，主體豎向構(gòu)件采用預制內(nèi)墻。

優(yōu) 勢 | Advantage

1、此方案外墻采用全現(xiàn)澆體系，施工周期短，裝配式側(cè)重于預制內(nèi)剪力墻，構(gòu)件預制生產(chǎn)按照較外墻較為容易，標準化較高，內(nèi)裝體系只需滿足全裝修即可。

2、高精度模板內(nèi)設(shè)保溫材料現(xiàn)澆一次成型的非承重圍護墻體，滿足無空腔復合保溫結(jié)構(gòu)體要求且應用比例達到80% 時，非承重圍護墻非砌筑評價項得2.0 分。

3、外墻需要采用無空腔復核保溫一體化+高精模板，可實現(xiàn)保溫一體化，免后做保溫。

4、最外側(cè)50厚保護層可計入產(chǎn)權(quán)測繪面積，增加可售面積。

劣勢 | Disadvantage

1、外墻全現(xiàn)澆，結(jié)構(gòu)荷載加大，成本較高。

2、無空腔復合保溫一體化外墻為全現(xiàn)澆體系，施工較為復雜，存在一定的開裂滲水風險，成本較高。

2、無空腔復合保溫一體化外墻為全現(xiàn)澆體系，施工較為復雜，存在一定的開裂滲水風險。

RQB、IPS體系介紹

方案四

裝配式內(nèi)裝方案

本方案采用主體水平構(gòu)件、預制內(nèi)隔墻、全裝修、裝配式內(nèi)裝、標準化設(shè)計，裝配式裝修采用干式工法樓地面、集成衛(wèi)生間、管線分離。

優(yōu) 勢 | Advantage

1、此方案側(cè)重內(nèi)裝體系，主要采用集成衛(wèi)浴、干式工法、管線分離，現(xiàn)場內(nèi)裝濕作業(yè)減少，現(xiàn)場拼裝速度快，生態(tài)環(huán)保，大大減少二次裝修造成的污染。

2、不采用豎向構(gòu)件，主體工期和成本造價影響較小。

劣勢 | Disadvantage

1、目前交付案例較少，還需考慮裝配內(nèi)裝市場接受度。

2、裝配式內(nèi)裝不夠成熟，許多節(jié)點的處理和產(chǎn)品都摸索階段。

3、裝配式內(nèi)裝施工管理體系較為嚴格，管理不善，后期投訴風險較大。

直鋪式干式地暖

三、成本對比分析

經(jīng)過前期對比分析，四種方案均有利弊，每種方案的評定和選擇均有他適宜的環(huán)境。整體而言，在滿足50%裝配率的情況下，采用豎向構(gòu)件的裝配式方案成本較高，如果獎勵政策的落地及建筑銷售單價的提升，一定程度上平衡一些成本的增量。

四、總結(jié)

裝配式策劃應充分考慮當?shù)匮b配式政策、土地合同約束、項目產(chǎn)品定位、項目開發(fā)進度、施工技術(shù)、質(zhì)量成本、銷售等多個因素，從而因地制宜、因時制宜的選擇相對成熟、成本較低的方案。例如在裝配式技術(shù)還不太成熟的地市，裝配選型時，盡量優(yōu)先選取相對成熟的策劃方案，同時選用相對有經(jīng)驗的施工單位，在設(shè)計階段多方求證考察、在施工階段隨時關(guān)注，從而控制甲方風險，降低成本

編輯：曹曉冉

審核：馬彬亞

素材來源：同圓裝配式建筑研究院